L'IFI s'applique sur le patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 M€. Les contribuables concernés cherchent toujours à réduire l'assiette taxable. Le PER assurantiel est l'un des outils les moins connus pour le faire.
La règle de base : un PER assurantiel = HORS IFI en phase de constitution
Pendant la phase d'épargne (avant déblocage), un PER assurantiel n'entre pas dans l'assiette IFI, même s'il contient des SCPI ou de l'immobilier coté.
Pourquoi ? Parce que la valeur de rachat du contrat n'est pas exigible avant la liquidation. Le titulaire ne peut pas en disposer librement. Donc l'administration considère que l'immobilier sous-jacent ne fait pas partie du patrimoine net immobilier taxable.
💡 Cas concret
Couple, patrimoine immobilier 1,8 M€ (résidence principale 800k + 2 immeubles locatifs 1 M€). Patrimoine net IFI taxable : 1,5 M€ (après abattement RP 30 %). IFI 2026 : ~3 800 €. Si l'un des conjoints place 100 000 € de SCPI dans son PER (au lieu de SCPI en direct), ces 100 000 € sortent de l'assiette IFI : économie ~700 €/an d'IFI.
Trois nuances importantes
1. Le PER bancaire n'est pas concerné. Si votre PER est sous forme de compte-titres (PER bancaire), les biens immobiliers détenus directement sont à déclarer à l'IFI au prorata de leur valeur. Préférer toujours un PER assurantiel pour cette raison.
2. À la sortie, l'immobilier réintègre le patrimoine. Si vous sortez du PER en capital et achetez de l'immobilier physique, vous le retrouverez dans l'assiette IFI l'année suivante. La défiscalisation IFI est temporaire (durée du contrat).
3. Cas particulier des contrats avec SCI dédiée. Quelques montages spécifiques avec SCI à l'IS dans le contrat doivent être analysés au cas par cas — consulter un avocat fiscaliste.
Comparaison avec l'assurance-vie
L'assurance-vie suit la même logique IFI : la valeur des UC immobilières (SCPI, OPCI, SCI) est exclue de l'assiette IFI tant que le contrat n'est pas racheté.
Le PER apporte un avantage supplémentaire : déduction immédiate des versements au barème de l'IR. C'est donc un cumul rare : économie d'IR à l'entrée + sortie de l'assiette IFI pendant toute la vie du contrat.
Stratégie pour les redevables IFI
- Lister votre patrimoine immobilier (RP, locatif, SCPI, OPCI, parts de SCI)
- Calculer votre IFI actuel
- Identifier les SCPI ou OPCI détenus en direct ou en assurance-vie : ils peuvent être transférés (ou progressivement basculés) vers un PER avec SCPI (Ramify, Corum, Linxea Spirit)
- Verser sur ce PER pour cumuler économie d'IR + réduction d'assiette IFI
Limites du dispositif
L'intérêt IFI seul ne justifie pas le PER. Il faut que les autres conditions soient réunies (TMI ≥ 30 %, horizon long, épargne de précaution). Si vous êtes redevable IFI mais à TMI 11 %, le PER sera défavorable.
Par ailleurs, l'administration peut requalifier des montages où le PER est utilisé exclusivement pour échapper à l'IFI sans intention retraite réelle. Restez dans une logique patrimoniale globale.
FAQ
L'IFI 2026 a-t-il évolué ?
Le seuil reste à 1,3 M€ et le barème inchangé (0,5 % à 1,5 %). Pas de modification annoncée pour 2026.
Faut-il déclarer le PER au formulaire 2725 IFI ?
Non, en phase de constitution un PER assurantiel ne se déclare pas à l'IFI.
Peut-on faire un PER 100 % SCPI ?
Quasiment. Ramify et Corum proposent des allocations 80-100 % SCPI dans leurs PER, ce qui maximise la sortie d'assiette IFI.